Reforma em Condomínios: Regras, Obrigações e o que Diz a Lei

Realizar reformas em condomínios pode ser um grande desafio tanto para moradores quanto para síndicos. Além de seguir as diretrizes do Código Civil, é essencial estar atento às normas da ABNT para garantir a segurança da edificação e o bem-estar dos moradores. Neste artigo, vamos explorar o que pode e o que não pode ser feito durante uma reforma em condomínios, além de esclarecer as responsabilidades de todos os envolvidos.

O que diz a Lei sobre Reformas em Condomínios?

Quando se trata de reformas em condomínios, o Código Civil estabelece que obras ou alterações nas unidades autônomas não podem, em hipótese alguma, prejudicar as áreas comuns. Isso inclui comprometer a integridade, funcionalidade e, principalmente, a segurança e a estabilidade estrutural do prédio. Alterações estéticas nas áreas comuns ou fachadas também não são permitidas.

O que é uma Reforma?

Conforme a ABNT NBR 16.280:2024 - Reforma em Edificações – Sistema de gestão de reformas - Requisitos, uma reforma é qualquer modificação nas condições da edificação, mesmo que não altere área ou função, que vise melhorar, ampliar ou recuperar as condições de habitabilidade, uso ou segurança. Importante lembrar que manutenção não é considerada reforma, mas toda modificação estrutural deve seguir as diretrizes da norma.

Quais são as Responsabilidades dos Envolvidos?

O primeiro envolvido é o proprietário da unidade que será reformada. Sua função é enviar ao síndico ou ao responsável legal do condomínio toda a documentação necessária que descreva a obra, comprove o atendimento à legislação vigente e demonstre que a intervenção (reforma ou modificação) não trará riscos à edificação. A documentação exigida pode variar conforme o grau de complexidade da intervenção.

O síndico, como responsável legal pela edificação, deve avaliar a documentação, aprovar ou reprovar a reforma e garantir que ela esteja em conformidade com as normas e convenções do condomínio. Ele também deve disponibilizar a documentação existente do condomínio, quando necessária, para facilitar a execução da obra. Além disso, é função do síndico acompanhar a obra para garantir que o escopo informado está sendo cumprido e, caso perceba algum risco, tomar as medidas cabíveis.

Quem Pode Realizar os Serviços de Reforma?

Cada tipo de serviço requer níveis diferentes de responsabilidade, documentação e especialização. Os prestadores de serviço são divididos em empresas capacitadas e empresas especializadas.

A empresa capacitada conta com um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), que não precisa necessariamente estar presente na equipe de execução da obra, mas que forneceu instruções, treinamentos e capacitações para a equipe, estando vinculado formalmente à empresa. Já a empresa especializada possui um profissional habilitado que não só se responsabiliza tecnicamente, mas também acompanha e gerencia a intervenção, garantindo uma supervisão técnica mais rigorosa.

Conclusão: A Importância do Diálogo nas Reformas em Condomínios

A ABNT NBR 16.280 apresenta um anexo que lista os principais tipos de reforma e recomenda o nível de especialização necessário para cada tipo de serviço. Embora essa lista sirva como referência, o bom senso e o conhecimento das implicações técnicas de cada obra são essenciais para garantir a segurança e a conformidade legal.

Por fim, o diálogo entre as partes envolvidas é fundamental para que as reformas ocorram de forma harmoniosa e sem problemas. Tanto proprietários quanto síndicos devem sempre consultar um profissional habilitado para esclarecer dúvidas e garantir que tudo ocorra dentro da lei.

Tem dúvidas sobre como regularizar reformas no seu condomínio? Entre em contato com a PrevPred Engenharia e conte com nossa equipe especializada para garantir a segurança e a legalidade da sua obra!

Escrito por:

Gustavo Mohacsi

Engenheiro Civil

CREA-PR 212.820/D